Guía para entender los remates judiciales en Colombia

Inmobiliaria Epica a través de este blog te explica lo que debes saber sobre los remates judiciales en Colombia. Para algunos inversores esta es una excelente opción de rentabilidad; para otros una forma más accesible de adquirir vivienda. Con un paso a paso de 6, te contaremos las ventajas y desventajas de dicha modalidad en conjunto con los aspectos jurídicos para tener en cuenta en el éxito de esta transacción inmobiliaria. Si conoces muy poco de esta modalidad de negocio, leer esta entrada no tomará más de 15 minutos.

¿Por qué un inmueble es objeto de remate judicial?

Para entender los remates judiciales, queremos dar contexto a nuestros lectores con algunas definiciones. En esta sección aprovecharemos para aclarar porque un inmueble llega a ser objeto de remate judicial.

En Colombia existen procesos judiciales ejecutivos que corresponden a aquellos procedimientos que fundan demanda en hipotecas, letras de cambio, pagarés, cheques, etc. Son ejecutivos porque existe una deuda reconocida que es exigible cuando el deudor se niega a pagar al acreedor. Esto conlleva al inicio de un juicio o proceso ejecutivo en contra del deudor; un juez puede embargar bienes al deudor en forma precautoria para asegurar el pago.

En el ámbito inmobiliario, esto significa que un deudor que se niegue a pagar la deuda de un inmueble, puede ser objeto de embargo y remate del inmueble. La ley que regula el remate judicial busca en Colombia defender el patrimonio para la armonía social de las personas.

¿Qué es un remate judicial?

El mercado inmobiliario define el remate como aquel negocio de compra de un inmueble a través de una subasta. Dado que un inmueble en remate es generalmente el producto de una incapacidad de pago del crédito por parte del propietario anterior; dicha subasta se da en el marco de un proceso jurídico - legal con la participación de un juez. La venta o traspaso de un inmueble de esta naturaleza requiere deseablemente de la asesoría por parte de una inmobiliaria registrada y legal.

Diferencia entre subastas y remates judiciales

Un remate es cuando los juzgados venden los inmuebles en mora de propietarios que incumplieron con sus obligaciones de pago y tuvieron un proceso judicial o deuda hipotecaria. Cuando se remata el inmueble con la subasta, el banco pone a disposición la vivienda con un precio inferior al valor comercial con el fin de recuperar parte de dinero que le prestó al propietario para la adquisición de la propiedad.

En contraste, en una subasta, el valor comercial del inmueble obtiene un descuento para fijar un precio base de oferta. A medida que los postores o clientes se interesen en comprar la propiedad, el precio base va incrementando con la finalidad de venderlo al mejor postor. De esta manera la diferencia entre el remate y la subasta radica en el contexto de la transacción.

¿Cómo obtener un inmueble en remate?

Después de comprender la diferencia entre la subasta y los remates judiciales, no es difícil inferir que un remate judicial a primera vista puede ser un negocio muy atractivo. Sin embargo, se debe ser precavido en ello. Hacemos énfasis en el acompañamiento inmobiliario en este tipo de transacciones dado que se requiere de un buen conocimiento del sector inmobiliario para garantizar la rentabilidad. En el contexto general a continuación detallamos el paso a paso para emprender una compra de remate judicial.

Paso 1: Aviso de remate

Debe existir un aviso de remate proveniente del juzgado donde se exprese la fecha, hora y precio base del predio a rematar. El oficio debe contener también la dirección, características básicas del inmueble, nombre del demandante y demandado. Por lo general el demandante publica el aviso del remate con 10 días de anterioridad de la fecha del remate en medios de alta circulación.

Paso 2: Asesórese sobre el negocio

Una vez ha identificado el inmueble de interés cerciórese de tener el tiempo de verificar el inmueble antes de ofertar. Esto implica conocer el lugar del remate (Juzgado, DIAN, Notaria). radicación, número de proceso, demandante, demandado y avalúo judicial. Revise detalladamente con acompañamiento experto el expediente del juzgado para conocer los pormenores del crédito y deudas del inmueble. También dese a la tarea de conocer el inmueble por fuera, barrio, precio y si es posible ocupantes.

En este apartado es importante analizar qué tan conveniente es el negocio; en algunos casos los inmuebles acarrean deudas, o demandas. Teniendo en cuenta que el inmueble no se puede conocer hasta que se haya adquirido, considere que puede requerir de un capital significativo para arreglos, además de que el dinero del inmueble debe entregarse en su totalidad en un lapso menor.

Paso 3: Pisar el negocio

Las personas interesadas en el remate deben hacer una consignación, que corresponde al 40% del avalúo judicial del predio. El remate se realiza por un valor que corresponde al 70% del avalúo judicial, si no se puede rematar el predio en la primera diligencia de remate se señala una nueva fecha de remate donde el predio será rematado por un 50% del avalúo judicial.

Si en esta segunda diligencia no se puede llevar a cabo el remate, nuevamente se señala una tercera diligencia de remate, está por un valor máximo del 40% del avalúo judicial.

Cuidado con las estafas: el dinero para participar de los remates judiciales se consigna exclusivamente en la cuenta del juzgado o DIAN, la mayoría de las cuentas están en el Banco Agrario. La única forma de participar en subasta es en sobre cerrado; desconfía de falsos tramitadores que prometen rapidez en la compra. Un asesor experto en remates se limitará a guiarte en la compra, tu manejas el dinero.

Paso 4: Procedimiento de remate judicial

Al llegar la fecha y hora señalada en el juzgado para la diligencia de remate los interesados participan en una subasta en vivo donde cada uno puede hacer su oferta. Una vez el remate es finalizado, el juzgado procede fijar la fecha de devolución de los títulos valores de las personas que participaron en dicha diligencia que no les fue adjudicado el predio.

En la diligencia se realiza un acta de remate donde se le explica a la persona que se le adjudicó el predio que debe consignar el excedente de la oferta que realizó más el 5% de impuesto judicial en los siguientes 3 días hábiles a la fecha de adjudicación del predio.

Paso 5: Procedimiento de Defensa

Cuando el rematante acredita los pagos, el proceso entra al despacho para ser aprobado por el juez. En el lapso en el que el predio es aprobado el demandado puede defenderse o expresar nulidad por irregularidades dadas en el remate. Una vez el proceso sale del despacho aprobado debe quedar ejecutoriado en esto se demora 3 días hábiles a partir de la fecha de aprobación.

Paso 6: Adquisición de derechos de propiedad

Sentenciado el remate, se levantan todas las medidas cautelares del predio tales como: embargos, hipotecas, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar etc. Este trámite se radica en la oficina de registro de instrumentos públicos, para que el predio quede saneado y para registrar la tradición del bien inmueble y así quede a nombre del nuevo propietario.

En este punto cabe destacar la importancia del acompañamiento de expertos para asegurar la inversión y dar eficacia del proceso de entrega del inmueble, dado que la entrega del inmueble puede alargarse en el tiempo hasta un año o más. En Colombia la ley busca que las mafias constituidas alrededor de este negocio inmobiliario sean disueltas y permitan la participación de todos los actores incluyendo personas naturales.

¿Cómo encontrar ofertas de remates judiciales?

Algunos enlaces que pueden ser útiles para encontrar remates judiciales en internet pueden ser:

Al adquirir un inmueble en remate verifica deudas con empresas de servicios públicos e impuestos. Los problemas que tenga un inmueble en remate deben resolverse antes de concretar la compra. Epica te invita a asesorarte con nuestros expertos inmobiliarios. Con el apoyo profesional es posible establecer que tan bueno es invertir en un remate judicial. Al respecto es importante estimar los aspectos judiciales que pueden ir en detrimento de una inversión rentable.

Para concluir no olvides conocer de manera detallada las ventajas y desventajas de realizar una inversión en remate judicial. Adicional a ello se precavido con el paso a paso que se debe llevar a cabo para realizar la compra a través de un remate. Ten en cuenta la importancia de tener acompañamiento jurídico profesional para concretar el proceso de compra efectivamente.